Steuern sparen mit Immobilien: Ihr Weg zu mehr finanzieller Freiheit

Verfasser: Manfred Rauch | Datum: 12.03.2025

Warum sollten wir Steuern sparen?

Der Staat nutzt Steuern nicht nur zur Finanzierung öffentlicher Aufgaben, sondern auch zur Steuerung wirtschaftlicher Aktivitäten. Steuerliche Entlastungen erhalten daher diejenigen, die gesellschaftliche Probleme lösen – beispielsweise durch das Schaffen von Wohnraum oder Arbeitsplätzen. Auch umweltfreundliche Investitionen, wie der Bau eines Windrads oder einer Biogasanlage, werden steuerlich gefördert.

Wer die steuerlichen Spielregeln kennt, hat klare Vorteile. Es wäre ja auch wenig sinnvoll, mit Badeschlappen und Taucherbrille auf einem Tennisplatz zu erscheinen. Das gleiche Prinzip gilt für Steuern: Wer sich auskennt, profitiert. Ein Beispiel: Wer eine Photovoltaikanlage für den Eigenbedarf errichtet, kann sie steuerlich nicht absetzen. Wird sie jedoch auf einem fremden Dach installiert und vermietet, sind die Kosten absetzbar. Genauso verhält es sich mit vermieteten Immobilien, die steuerlich gefördert werden, während eigengenutztes Wohneigentum vollständig privat finanziert werden muss – inklusive aller Zinsbelastungen.

Übrigens: Bereits im Mittelalter wurden Steuergesetze bewusst in Französisch verfasst, um die breite Bevölkerung von steuerlichen Vorteilen auszuschließen. Heute haben wir die Möglichkeit, uns das Wissen anzueignen und gezielt von den bestehenden Regelungen zu profitieren.

Warum ist es so attraktiv, mit Immobilien Steuern zu sparen?

Immobilien haben einen entscheidenden Vorteil: Sie stellen enorme finanzielle Werte dar und können mit Fremdkapital von Banken finanziert werden. Das bedeutet, dass Sie steuerliche Vorteile auf den gesamten Kaufpreis erhalten, obwohl Sie nur einen kleinen Teil als Eigenkapital einbringen. Während ein Geschäftsessen lediglich 1:1 abgesetzt werden kann, ermöglichen Immobilien einen viel größeren Hebeleffekt.

Ein weiteres steuerliches Privileg: Sobald eine nachgewiesene Vermietungsabsicht besteht, dürfen Verluste dauerhaft mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden. Das Finanzamt kann Unternehmen schließen, die dauerhaft defizitär sind – aber Wohnraum darf nicht stillgelegt werden, selbst wenn Abschreibungen und Kosten höher sind als die Mieteinnahmen. Dadurch können Abschreibungen auf Immobilien die Steuerlast aus aktivem Einkommen erheblich senken – und das, obwohl die Immobilie tatsächlich im Wert steigt.

Warum werden Vermieter steuerlich entlastet und Eigennutzer nicht?

Viele westliche Staaten haben erkannt, dass das Bereitstellen und Erhalten von Wohnraum eine dauerhafte Herausforderung ist – besonders in wachsenden Städten. Der Sozialismus konnte dieses Problem nicht effizient lösen, weshalb in marktwirtschaftlichen Systemen finanzstarke Investoren gefördert werden, um Wohnraum für Mieter bereitzustellen. Die steuerlichen Anreize sorgen dafür, dass Wohnraum geschaffen, renoviert und vermietet wird, anstatt leer zu stehen oder nicht saniert zu werden.

Ein junger Mensch, der eine Wohnung mietet, kann diese oft nicht kaufen. Ebenso benötigen Menschen mit geringem Einkommen oder ohne Erwerbstätigkeit Wohnraum. Deshalb wird Vermietung steuerlich begünstigt. Wenn jemand eine vermietete und eine eigengenutzte Immobilie besitzt, kann nur die vermietete steuerlich geltend gemacht werden. Private Wohnkosten sind steuerlich kaum relevant.

Wie weit können diese steuerlichen Vorteile gehen?

Für viele beginnt der Weg mit einer oder zwei vermieteten Wohnungen, um die Rente aufzubessern. Während sich der finanzielle Effekt anfangs noch in Grenzen hält, können sich im Alter erhebliche Vorteile ergeben. Sobald erste Darlehen getilgt sind, können Immobilien erneut beliehen werden – oft ohne zusätzliches Eigenkapital. Dadurch lassen sich neue Objekte erwerben, was die Rendite nochmals steigert. So kann nahezu passives Einkommen entstehen.

Bis zu 20 vermietete Wohneinheiten lassen sich auch neben einem Hauptberuf verwalten. Wer noch ambitionierter ist und ausreichend Zeit hat, kann Immobilien professionell als Vollzeitinvestor erwerben und ein eigenes Team aufbauen. In diesem Fall übernimmt jeder im Team eine spezifische Aufgabe. Mithilfe von Holding-Konstruktionen und Stiftungen lässt sich das Vermögen zudem über Generationen erhalten. In dieser Phase zahlen professionelle Investoren kaum noch Einkommensteuer, da sie klar zwischen steuerpflichtigem und steuerfreiem Einkommen unterscheiden können.

Ist das gerecht?

Rein moralisch betrachtet mag es nicht fair erscheinen, dass einige Menschen durch Immobilieninvestitionen große Steuerersparnisse erzielen, während andere hohe Abgaben zahlen. Doch wirtschaftlich gesehen ist es notwendig: Unternehmer müssen bereit sein, Risiken einzugehen und mit den eingesparten Steuern produktive Werte zu schaffen – sei es in der Luftfahrtindustrie oder im Wohnungsbau.

Zudem sind die steuerlichen Vorteile nicht einfach geschenkt: Sie setzen umfangreiches Wissen, Kapital und oft auch persönliches Risiko voraus. Wer bereit ist, diese Herausforderungen anzunehmen, kann von Immobilieninvestitionen stark profitieren.

Fazit

Wer die steuerlichen Regeln kennt und gezielt nutzt, kann mit Immobilien erhebliches Vermögen aufbauen und langfristig Steuern sparen. Gleichzeitig bleibt das Risiko bestehen: Fehlentscheidungen oder mangelndes Wissen können schnell ins Gegenteil umschlagen und finanzielle Verluste verursachen.

Möchten Sie mehr darüber erfahren, wie Sie mit Immobilien Steuern sparen können? Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen gerne weiter!